Zinsbindung läuft aus: So planst du deine Anschlussfinanzierung
Wenn die Zinsbindung deiner Baufinanzierung ausläuft, ist der Kredit meist noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du neue Konditionen – und genau hier entscheidet sich, ob du die nächsten Jahre mehr oder weniger Zinsen zahlst. Dieser Ratgeber zeigt dir, welche drei Wege es gibt, wann du dich kümmern solltest und worauf es beim Vergleich ankommt.
Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?Drei Wege zur AnschlussfinanzierungWann du dich kümmern solltestWorauf es beim Vergleich ankommtChecklisteHäufige Fragen
Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Bei den meisten Baufinanzierungen ist der Zinssatz für einen festen Zeitraum vereinbart, zum Beispiel für zehn oder fünfzehn Jahre. Endet dieser Zeitraum, ist in der Regel noch ein Teil des Darlehens offen: die Restschuld. Für diesen Betrag gilt der alte Zinssatz nicht weiter – es braucht eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen.
Ob die neuen Konditionen besser oder schlechter ausfallen, hängt vom Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt ab. Beeinflussen kannst du vor allem zwei Dinge: wie früh du dich darum kümmerst und wie viele Angebote du vergleichst.
Zinsbindung: der Zeitraum, für den der Zinssatz deines Darlehens fest vereinbart ist.
Restschuld: der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Du findest ihn in deinem Darlehensvertrag oder auf dem jährlichen Kontoauszug zum Darlehen.
Anschlussfinanzierung: die Finanzierung dieser Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung – bei deiner bisherigen oder einer anderen Bank.
Drei Wege zur Anschlussfinanzierung
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten. Welche für dich passt, hängt davon ab, wann deine Zinsbindung endet und wie viel Planungssicherheit du brauchst.
1. Prolongation – bei der bisherigen Bank verlängern
Deine Bank bietet dir an, das Darlehen zu neuen Konditionen fortzuführen. Das ist der bequemste Weg: kein Bankwechsel, wenig Unterlagen, oft nur eine Unterschrift.
Zu beachten: Das Angebot deiner Bank ist nur eines von vielen. Ohne Vergleich weißt du nicht, ob es für dich günstig ist.
2. Umschuldung – zu einer anderen Bank wechseln
Zum Ende der Zinsbindung löst eine neue Bank das bisherige Darlehen ab. Die Grundschuld im Grundbuch wird dafür auf die neue Bank übertragen.
Zu beachten: Für die Übertragung der Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an, und der Wechsel braucht Vorlauf. Beides gehört in den Vergleich, damit das neue Angebot auch unterm Strich günstiger ist.
3. Forward-Darlehen – den Zins heute für später sichern
Mit einem Forward-Darlehen vereinbarst du die Konditionen für deine Anschlussfinanzierung schon lange vor dem Ende der Zinsbindung. Das Darlehen wird erst ausgezahlt, wenn die alte Zinsbindung ausläuft. Du weißt also schon heute, was dich später erwartet.
Zu beachten: Für die Vorlaufzeit verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag. Und du bist an das Darlehen gebunden – auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung sinken sollten.
Wann du dich kümmern solltest
Früher, als die meisten annehmen. Wer erst reagiert, wenn das Verlängerungsangebot der eigenen Bank im Briefkasten liegt, hat für einen Vergleich oder einen Bankwechsel oft zu wenig Zeit – und unterschreibt aus Bequemlichkeit.
Ein sinnvoller erster Schritt ist, das Ende deiner Zinsbindung und die voraussichtliche Restschuld nachzuschlagen. Damit lässt sich einschätzen, welcher der drei Wege überhaupt infrage kommt: Ein Forward-Darlehen setzt Vorlauf voraus, eine Umschuldung braucht Zeit für Unterlagen und die Übertragung der Grundschuld.
Hast du eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, kannst du das Darlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann sich lohnen, wenn die aktuellen Konditionen deutlich günstiger sind als dein bisheriger Zinssatz.
Worauf es beim Vergleich ankommt
Ein Vergleich ist mehr als der Blick auf den niedrigsten Zinssatz. Wichtig sind vor allem diese Punkte:
Je mehr Angebote du nebeneinanderlegst, desto besser kannst du einschätzen, wo du stehst. Ich arbeite dafür mit über 800 Finanzierungspartnern bundesweit – inklusive regionaler Sparkassen und Volksbanken vor Ort. So lässt sich auch das Verlängerungsangebot deiner Hausbank sauber einordnen.
Außerdem lohnt der Blick über die Finanzierung hinaus: Passen Rate, Absicherung und Altersvorsorge noch zueinander? Mehr dazu findest du auf der Seite zur Bau- und Immobilienfinanzierung und zur ganzheitlichen Finanzberatung.
Checkliste: Deine Zinsbindung läuft aus
Häufige Fragen
Muss ich das Verlängerungsangebot meiner Bank annehmen?+
Nein. Zum Ende der Zinsbindung kannst du frei entscheiden, ob du bei deiner Bank bleibst oder zu einer anderen wechselst. Das Angebot deiner Bank ist ein guter Ausgangspunkt für den Vergleich.
Kann ich schon vor Ablauf der Zinsbindung die Bank wechseln?+
Während der Zinsbindung verlangt die Bank bei einer vorzeitigen Ablösung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Ausnahme ist das Kündigungsrecht nach § 489 BGB: zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung, mit sechs Monaten Frist. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir die Konditionen für die Zeit danach aber schon vorher sichern.
Was kostet ein Wechsel zu einer anderen Bank?+
Für die Übertragung der Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Ihre Höhe hängt vom Einzelfall ab. Sie gehören in den Vergleich, damit ein neues Angebot auch nach Kosten günstiger ist als die Verlängerung.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?+
Das hängt davon ab, wie wichtig dir Planungssicherheit ist. Du zahlst in der Regel einen Aufschlag für die Vorlaufzeit und bist an das Darlehen gebunden. Dafür weißt du früh, mit welcher Rate du rechnen kannst. Ob sich das für dich rechnet, lässt sich nur mit konkreten Angeboten beurteilen.
Kann ich meine Anschlussfinanzierung auch per Telefon besprechen?+
Ja. Das kostenlose Kennenlerngespräch findet online, telefonisch oder persönlich in Mainz statt. Die Banken finanzieren bundesweit – du musst also nicht aus der Region kommen.
Lass uns gemeinsam auf dein Verlängerungsangebot und die Alternativen schauen – bevor du unterschreibst. Kostenlos und unverbindlich.
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