Immobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich das für dich – oder nicht?
Ich sage dir ehrlich, ob eine Anlageimmobilie zu dir passt – auch wenn die Antwort Nein lautet. Und wenn es passt, begleite ich dich vom ersten Gespräch bis zum Notartermin – und danach.
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Für wen eine Anlageimmobilie passt – und für wen nicht.
Passt, wenn …
- du ein stabiles, gutes Einkommen hast und die Absicherung deiner Existenz bereits steht
- du langfristig denkst – in Jahrzehnten, nicht in Jahren
- du bereit bist, Eigenkapital zu binden und Verantwortung für ein Objekt zu tragen
- du eine Ergänzung zu Depot und Altersvorsorge suchst, nicht den einzigen Baustein
- du Steuervorteile nutzen willst, ohne dass sie der einzige Grund sind
Passt nicht, wenn …
- Berufsunfähigkeit, Haftpflicht oder Notgroschen noch nicht geregelt sind – das kommt zuerst
- du in den nächsten Jahren flexibel an dein Geld musst
- dein Einkommen unsicher ist oder deine Finanzierung nur im besten Fall aufgeht
- du eine Immobilie kaufen willst, weil „alle das machen“
- dich der Gedanke an Leerstand oder Reparaturen stark belasten würde
Das prüfen wir im Rahmen der Basis-Finanzanalyse nach DIN 77230, bevor über ein einziges Objekt gesprochen wird. Eine Anlageimmobilie steht in der Reihenfolge der Norm weit hinten – und das aus gutem Grund.
Neubau, Denkmal oder Bestand – was steckt dahinter?
Energieeffizienter Neubau
Objekte nach KfW-40-QNG-Standard: hohe Energieeffizienz, niedrige Nebenkosten für Mieter, in vielen Fällen Zugang zu staatlich geförderten Krediten und Abschreibungsmodellen für den Neubau.
Denkmalimmobilie
Ein denkmalgeschütztes Gebäude wird nach den Vorgaben des Denkmalschutzes saniert – außen historisch, innen technisch neu. Der Sanierungsanteil kann steuerlich erhöht abgeschrieben werden. Wie stark das bei dir wirkt, hängt an deinem persönlichen Steuersatz und wird individuell geprüft.
Bestandsimmobilie
Gebrauchte Eigentumswohnung oder Haus, oft in Mainz und Umgebung. Meist günstiger im Einstieg, dafür mit Instandhaltungsrisiko und ohne die Förder- und Abschreibungsvorteile des Neubaus. Passt, wenn du das Objekt selbst kennst und beurteilen kannst.
Hinweis: Steuerliche Aussagen auf dieser Seite sind allgemein gehalten und ersetzen keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe Abschreibungen in deinem Fall greifen, prüfen wir gemeinsam mit deinem Steuerberater.
Sechs Stellschrauben – und keine davon ist der Kaufpreis allein.
Ob sich eine Anlageimmobilie rechnet, entscheidet sich nicht am Prospekt, sondern an deinen Zahlen. Deshalb gibt es auf dieser Seite bewusst keine Beispielrendite – wir rechnen mit deinem Einkommen, deinem Steuersatz und deinem Eigenkapital.
Was ich dir aber zeigen kann: welche Faktoren die Rechnung tragen – und welche sie gefährden.
Vom „Passt das zu mir?“ bis zum Notartermin – und danach.
Eignung prüfen
Im Rahmen der Basis-Finanzanalyse: Ist die Absicherung geregelt, trägt dein Einkommen die Finanzierung auch im schlechten Fall, passt der Baustein in dein Gesamtkonzept?
Objekt und Standort
Welches Objekt und welcher Standort zu dir passen, prüfen wir gemeinsam – Lage, Mietnachfrage und das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete zuerst.
Finanzierung
Mit Zugriff auf eine Vielzahl von Banken – abgestimmt auf Objekt, Steuersituation und deine Liquidität. Mehr zur Finanzierung
Kauf und Notartermin
Ich begleite dich bis zum Notartermin – du unterschreibst nichts, was wir nicht vorher gemeinsam besprochen haben.
Danach
Auch nach dem Kauf bleibt die Immobilie ein Baustein deines Konzepts und wird laufend mitgedacht – etwa wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht. Gleichzeitig bleibe ich dein Ansprechpartner für praktische Themen rund um das Objekt, zum Beispiel bei der Mietersuche oder im Austausch mit der Hausverwaltung. Bei vielen Projekten haben Makler aus unserem Netzwerk selbst Wohnungen gekauft. Dadurch bleiben wir nah am Objekt und auch nach dem Notartermin ansprechbar.
Ehrlich gesagt
Ich würde selbst keine Kapitalanlageimmobilie über jemanden kaufen, der das Thema nicht selbst lebt und aus Überzeugung dahintersteht. Ich besitze selbst eine zweistellige Anzahl an Kapitalanlageimmobilien und kenne deshalb nicht nur die Chancen, sondern auch viele der praktischen Fragen, die vor und nach dem Kauf entstehen. Diese eigene Erfahrung ist ein wichtiger Grund, warum ich dich vom ersten Check bis weit über den Notartermin hinaus begleiten kann.
Was schiefgehen kann – und wie wir es einplanen.
Leerstand. Jede Wohnung steht irgendwann leer. Die Frage ist nur, ob deine Liquidität zwei oder drei Monate ohne Miete trägt. Das rechnen wir vorher.
Zinsänderung. Nach der Zinsbindung kommt die Anschlussfinanzierung – zu Konditionen, die heute niemand kennt. Eine lange Zinsbindung und eine Tilgungsreserve schaffen hier Planungssicherheit.
Instandhaltung. Heizung, Dach, Fassade – beim Neubau spät, beim Bestand früh. Rücklagen gehören ab Tag eins in die Rechnung.
Klumpenrisiko. Eine Immobilie ist viel Geld an einem Ort. Sie sollte ein Baustein sein, nicht dein ganzes Vermögen.
Gebundenes Kapital. Ein Verkauf dauert Monate und verursacht Kosten. Wer in den nächsten Jahren flexibel sein muss, sollte nicht kaufen.
Häufige Fragen zur Anlageimmobilie
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlageimmobilie?+
Das hängt von Objekt, Kaufnebenkosten, deiner Bonität und der Finanzierungsstruktur ab. Häufig werden die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt, der Kaufpreis finanziert. Ob und wie das in deinem Fall sinnvoll ist, rechnen wir mit deinen Zahlen – nicht mit einer Faustformel.
Immobilie oder ETF – was ist besser?+
Das ist selten eine Entweder-oder-Frage. Ein ETF-Depot ist liquide, breit gestreut und günstig. Eine Immobilie bringt Fremdkapitalhebel, Steuereffekte und einen realen Vermögenswert, kostet aber Flexibilität und Aufwand. Für viele ist die Antwort: beides, in einem abgestimmten Verhältnis.
Was ist eine Denkmalimmobilie und welche Steuervorteile gibt es?+
Ein denkmalgeschütztes Gebäude, das nach den Vorgaben des Denkmalschutzes saniert wird. Der Sanierungsanteil des Kaufpreises kann steuerlich erhöht abgeschrieben werden, was bei höherem Einkommen deutlich wirken kann. Voraussetzung sind die Anerkennung durch die Denkmalbehörde und ein sauberer Kaufvertrag. Die konkrete Wirkung hängt an deinem Steuersatz – das prüfen wir individuell, gerne zusammen mit deinem Steuerberater.
Muss das Objekt in Mainz liegen?+
Nein. Wer in Mainz wohnt, kauft nicht zwingend in Mainz. Entscheidend sind Standortqualität, Preis-Miete-Verhältnis und Nachfrage – die sind in anderen Regionen oft besser. Die Beratung findet in Mainz oder online statt.
Trägt sich eine Anlageimmobilie von selbst?+
Manchmal ja, oft nur nach Steuer, manchmal nein. Ob Miete, Steuervorteil und Finanzierungsrate sich ausgleichen, hängt von Objekt, Zins und deinem Steuersatz ab. Ich rechne dir vorher beide Szenarien durch – mit und ohne Steuereffekt, mit und ohne Leerstand. Dann entscheidest du mit offenen Augen.
Ob es für dich passt, klären wir in 30 Minuten.
Kostenlos, unverbindlich – und mit einer ehrlichen Antwort, auch wenn sie „noch nicht“ lautet.
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